Mazatlán, Sin.- Hace un par de semanas el Cabildo mazatleco aprobó la actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población, un instrumento de planeación que establece las normas que regulan el uso del suelo, impone restricciones en cuanto a su ocupación, utilización y establece parámetros para las edificaciones.
En el documento se aborda un modelo de ordenamiento territorial y urbano con visión a 30 años respecto al volumen de habitantes que se espera atender en el futuro, y sus implicaciones en materia de uso de suelo, vivienda y provisión de servicios públicos.
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Además, se plasman las áreas ya urbanizadas, las no urbanizadas y las que no debieran urbanizarse; se determinan las densidades, las alturas y las compatibilidades de usos de suelo como son habitacionales, comerciales, industriales, mixtos, etcétera.
En esa entrega se abordará el tema de las edificaciones, principalmente las verticales, y su altura, un tema que ha tomado relevancia en los últimos años por las numerosas torres de condominios que se levantan en la línea de costa y otras zonas, y donde vecinos aledaños han señalado que se han violentado los usos de suelo para su edificación.
Este tema también tomó importancia cuando desde la conferencia "semanera" el gobernador Rubén Rocha Moya pidió cambiar los reglamentos para legalizar todas aquellas torres irregulares en Mazatlán, así como promover que se construyeran más y de más altura en el puerto.
Esto, al señalar que en Mazatlán había un proyecto de 30 pisos de altura detenido por la falta de autorización de la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales al no ser compatible con la normatividad municipal.
Aunque para ese entonces dicho programa ya se encontraba en proceso de actualización.Que la altura no sea un ‘problema’
El PDUCP busca ofrecer certeza a desarrolladores en las alturas y densidades, sobre todo en la línea de costa, donde el límite era de 20 niveles.
En palabras de Paúl Maldonado Galindo, director de Desarrollo Urbano Sustentable,
se busca que la altura de las edificaciones no sea una "problema" para los inversionistas, y al mismo tiempo que sean "amables" con la ciudad.
"El tema de las alturas desaparece, pero aparecen otros mecanismos de control, se busca que la altura no sea un problema y que tengan gestos de amabilidad con la ciudad para no ocupar la huella completa de los terrenos", dijo.
De esta manera, agregó, se le da certeza al desarrollador y competitividad al destino, pero también de alguna manera se le obliga a que tenga gestos más amables con la ciudad.
Esto tiene que ver con el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) que es el porcentaje que determina la porción de cualquier inmueble respecto a la superficie total del mismo, que puede ser desplantada para la edificación e instalación de cualquier construcción.
Por ejemplo, en un predio de 50 metros cuadrados con un COS de 0.50 por ciento se podrá desplantar una construcción de 50 metros cuadrados, habiendo quedar los otros 50 metros cuadrados libres.
Dicha área libre de construcción podrá pavimentarse en un 10 por ciento con materiales permeables, el resto deberá utilizarse como área ajardinada.
Explicó además que en algunas zonas de la ciudad desaparecerán las clasificaciones de densidad de habitantes por hectárea (H050, H100, H200, H300, H400) y la intensidad estará determinada por un Coeficiente del Uso de Suelo base (CUS) que será de 2.5.
"Estas clasificaciones desaparecen en gran medida, se homologan y se vuelven todas H generales, que son habitacionales, y las intensidades van a estar determinadas por un CUSB (Coeficiente de Uso de Suelo Base) que quedará en 2.5 y de ahí cualquier persona que intente o pretenda desarrollar un poco más tendrá que pagarle a la ciudad ese derecho de adquirir mayor capacidad de desarrollo", explicó.
Apuntó que lo ideal es crear o constituir un fondo donde ingresan todos esos recursos por la venta de derechos de desarrollo y la ciudad pueda utilizar el dinero para el mejoramiento de infraestructura urbana.
Mecanismos de control
El funcionario resaltó que los Coeficientes (COS y CUS) siguen siendo los mecanismos de control y nada quedará a la interpretación.
Estos parámetros edificatorios determinan el porcentaje máximo de terreno sobre el que pueden asentarse las construcciones, la relación de metros cuadrados que pueden construirse en relación con el tamaño del predio y la cantidad de niveles que se pueden edificar en cada zona.
"El CUS base es una fórmula, vamos a decirlo así, si tú tienes un terreno de mil metros cuadrados y tu CUSB es de 2.5, tú puedes construir únicamente 2 mil 500 metros cuadrados, al final cuando haces el proyecto tú decidirás si te va a dar tres, cuatro niveles o nada más dos, porque te va a controlar la superficie de desplante (COS)", detalló.
Para la gestión de los usos de suelos específicos en las diferentes zonas homogéneas, apuntó, también se pusieron algunos candados; se desarrolló una tabla de compatibilidad de usos de suelo y se definen tres categorías: compatible, condicionado y prohibido, que definen la manera de analizar y abordar los usos de suelo y destinos existentes o propuestos.
Añadió que los cambios de uso de suelo como tal no se pueden cambiar, salvo aquellos que por un instrumento urbanístico, como la Transferencia de Potencialidades, puedan ser pasados por Cabildo, como fue el caso del World Trade Center.
Promover el uso mixto
El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población promueve el uso mixto del suelo, no deberá establecerse una separación entre los usos de suelo habitacional, comercial, equipamiento urbano, de servicios e incluso industriales, siempre y cuando éstos no amenacen la seguridad salud y la integridad de las personas o rebase la capacidad de la infraestructura instalada (agua, drenaje, electricidad, movilidad).
También, que deberá promoverse y permitirse la densificación en las edificaciones, siempre y cuando no rebase la capacidad de carga urbana.
Aunque el instrumento también contempla que los promotores de inmuebles, para cualquier uso de suelo, en caso de que sea necesario, deberán asumir el costo de recibir estos servicios, o el gobierno implementará mecanismos para aplicar dicho costo y ajustar la capacidad de infraestructura y equipamiento que permite incrementar la densidad de sus edificaciones y la mezcla de usos de suelo.
El objetivo es consolidar localidades urbanas donde a una distancia caminable se puede acceder al abasto de servicios y equipamiento que cotidianamente se necesitan para satisfacer las necesidades de las personas.
No existen los usos de suelo habitacionales únicamente, así fueran H3, son usos de suelo habitacional unifamiliar, plurifamiliar y comercio vecinal o barrial de bajo impacto, eso es lo que se busca en la ciudad ideal, que no tengas que salir de un coto, subirte a un coche, manejar 15 ó 20 minutos para ir a un súper o a una tienda.
Lo ideal es que del mismo entorno barrial existan abarrotes, papelería, mercería, paleterías etcétera, siempre y cuando sea comercio vecinal", detalló Maldonado Galindo.
Densidades
H05 Habitacional de muy baja densidad
Se refiere los fraccionamientos condominios y conjuntos urbanos habitacionales residenciales y turísticos, de acceso controlado, que se caracterizan por lotes muy grandes de al menos mil 800 metros cuadrados.
H1 Habitacional de baja densidad
Son colonias predominantemente habitacionales con presencia de comercio y servicios de nivel barrial y urbano.
H Habitacional
Se refiere a todos aquellos barrios, colonias y fraccionamientos donde el uso de suelo predominante es el habitacional, no obstante se permiten también una serie de usos comerciales, de servicios, de industria casera y equipamientos de escala vecinal que buscan ofrecer los artes factores urbanos básicos adicionales a la vivienda.