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Mazatlán, Sin.- Con la premisa de que es mejor redensificar las ciudades que seguir con la expansión territorial, en Mazatlán se actualizan los instrumentos normativos para aprobar torres de hasta 30 niveles en algunas zonas.
Esta densificación instala un proceso de sustitución donde ciertos edificios tienden a ser reemplazados por otros de mayor altura, con el argumento de que crecer horizontalmente implica más inversión en seguridad, infraestructura, servicios públicos, recorrer largas distancias, entre otros.
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Actualmente el Plan Director de Desarrollo Urbano dice que la altura máxima de los edificios deben ser de 20 niveles en el puerto, aunque ya hay algunos que superan este número, es decir, se construyeron en la irregularidad.
"Se está trabajando en ver la manera de densificar la ciudad a través de la liberación de los usos de suelo, con las alturas en algunas zonas de la ciudad, hay zonas que hemos considerado que no son viables para eso”, señala Paúl Maldonado Galindo, director de Desarrollo Urbano Sustentable del Gobierno municipal.
Zonas como el Centro, dice, son barrios con lotes que correspondían a un núcleo familiar de hace 30 años, donde vivían 5 ó 6 integrantes, pero en la actualidad solo habitan dos personas, hay una baja densidad.
Con este documento se busca además ofrecer certeza a los desarrolladores en ciertas alturas y densidades que no resultan actualmente compatibles con el plan.
El funcionario sostiene que hay alrededor de siete proyectos detenidos por esta razón.
"Precisamente por eso se está buscando hacer este tipo de modificaciones en la ley, para garantizar la inversión, para generar certeza en los inversionistas y prosperar como ciudad", detalla.
No se atiende la necesidad de vivienda
El Instituto Municipal de Planeación reconoce que el “boom” inmobiliario no cubre las necesidades en materia de vivienda de la población local, que cada vez se desplaza hacia la periferia.
Datos recientes de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios revelan que hay 173 desarrollos inmobiliarios en construcción, de los cuales 126 son para el mercado turístico.
Leticia Alvarado Ochoa, titular del IMPLAN, refiere que lamentablemente “manda es el mercado”, lo que deja dividendos para quien invierte, y en materia de vivienda para la clase trabajadora hay muy poca apuesta.
"El Infonavit reconoció que tuvo muchos errores en el pasado y están viendo cómo van a seguir siendo esa institución de vivienda para los trabajadores, de modo que sea eficiente, y no las viviendas lejísimos, abandonadas u ocupadas por personas que se dedican a actividades ilícitas, que es una constante en el país", manifiesta.
Para Alvarado Fuentes sí está rebasada la capacidad de carga en la franja costera, en infraestructura, en vialidades, servicios y equipamientos.
Uno de los escenarios más terroríficos que se asoma es “qué pasará cuando se lleguen a ocupar todas las torres”.
Desarrollismo inmobiliario
Desde la academia se plantea que Mazatlán vive su segundo momento del turismo residencial, pues desde la apertura de la supercarretera Durango-Mazatlán el destino ha pasado del modelo hotelero al residencial, basado en la construcción excesiva de torres de departamentos.
El doctorando Francisco Barrios Moreno, con el concepto “Desarrollismo inmobiliario”, trata de explicar un modelo económico basado en la expansión inmobiliaria, que tiene relación con los destinos del litoral con el discurso de la famosa derrama económica y la consolidación de la clase media alta.
"Estamos en la época del capitalismo financiero, ‘Te vendo un departamento y no me interesa si lo adquieres para turismo o demás', estamos bajo una burbuja de promesa de que como inversionista compras un departamento y tienes un pedacito en el paraíso, pero cuando no estés lo rentas para vacacionar, y cuando no lo rentas el simple hecho de que compraste un inmueble va a subir su precio. Lo que se busca es la especulación inmobiliaria", plantea.
Bajo esta hipótesis económica lo que se esperaría es mayor innovación y planeación, que llevaría a una ampliación de la oferta de departamentos y prosperidad socioeconómica para la comunidad receptora.
Sin embargo, lo que se vive es una secuencia totalmente diferente en la que se promueve la violación de uso de suelo que deja efectos económicos negativos a la comunidad receptora.
Desde la esfera gubernamental la política de competitividad turística tiene que ver con el incremento de la conectividad aérea, mayor arribo de cruceros, consolidar y abrir nuevos mercados, construir más centros de hospedaje.
No obstante, explica Barrios Moreno, la competitividad turística tiene que ver con mantener los recursos y los beneficios para la calidad de vida de la población local.
"Competitividad se relaciona siempre con la competencia, pero lo que es competitivo es si le trae beneficio socioeconómico a la comunidad receptora”, expone.
Bajo este modelo económico, manifiesta, debería haber un enriquecimiento de las arcas municipales, y que a través de la captación de impuestos por la expedición de las licencias de construcción, Predial y el ISAI, éstos se traduzcan en obras sociales para beneficio de la ciudadanía.
"Sin ánimos de ser dramático, la literatura indica que esto lleva al colapso de las ciudades, en términos de saturación de servicios públicos básicos y en términos del encarecimiento de la vivienda, sobre todo", añade.
A Mazatlán lo hace atractivo que es un puerto menos explotado que otros, y por tanto hay más oportunidades para hacerlo, aunque acondicionando la oferta para un "target" (objetivo) muy específico.
"¿Qué pasará cuando se acabe ese modelo idílico y su oferta se parezca a la de otros lugares? se buscará el destino de junto. Hay una mala interpretación de que ‘Mazatlán se está desarrollando’, pues no, desarrollo es cuando hay un binomio entre lo económico y lo social, lo que aquí está sucediendo es crecimiento, solamente", precisa.
Caso World Trade Center
El 14 de junio el Cabildo mazatleco aprobó un decreto para autorizar la modificación del número de niveles del uso de suelo mediante la implementación de un polígono de actuación para que el proyecto World Trade Center tenga una altura de 30 niveles, en una zona en la que actualmente el límite es de 10.
El polígono de actuación es un instrumento urbanístico para acceder a ciertos niveles permitidos por la Ley de Ordenamiento Territorial y Urbano del Estado, prácticamente se trata de colocar la densidad que corresponde a determinado polígono en altura.
El WTC es un complejo de uso mixto, viviendas, comercio, servicios médicos y un hotel empresarial, que se construirá al pie de la avenida Rafael Buelna, en el fraccionamiento El Toreo, una zona inundable.
Los residentes de este asentamiento y sus alrededores han exigido por años un proyecto para mitigar las inundaciones, y aunque que las autoridades afirman que éste ya está en papel con el financiamiento de más de 100 millones de pesos, no es el principal problema, la obra no se echaba andar por lo complicado que sería trabajar en la zona, supuestamente.
Juan Andrés Barrón Ochoa, presidente del Colegio de Ingenieros Civiles, señala que el inversionista no arriesgaría su capital si sabe que tendrá problemas con las inundaciones, y que si una licencia de construcción ya se aprobó, es porque ya hay estudios de factibilidad que así lo avalan.
“Cuando tú vas a hacer un proyecto de envergadura se hacen los estudios correspondientes, de vialidades, de impacto ambiental, todo lo que conlleva, y si hay algo que se tenga que mejorar, entonces se hacen los trabajos correspondientes para poder mejorar la zona, este tipo de obras ayudan a que la zona tenga mejor plusvalía y también que progrese”.
Diagnóstico
El diagnóstico para la elaboración del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población expone que de 1985 a 2020 la mancha urbana ha crecido un 2.9 por ciento, mientras que la población crece a un ritmo menor, a 1.5 por ciento, es decir, hay más suelo del que realmente se necesita.
El crecimiento hacia la franja nororiente y norte, principalmente, es fragmentado y representa retos en términos de equipamiento y servicios, pues se hace más costoso.
La riqueza ambiental y paisajística representa una área de oportunidad para el desarrollo de la ciudad, pero los humedales se han visto afectados por el crecimiento de la urbe.
Los cuerpos de agua representan apenas el 1.4 por ciento de la superficie, los humedales el 0.8 por ciento, el 10 por ciento es de uso agrícola y un 65 por ciento es área forestal.
Sin embargo entre el 2000 y 2020 se perdieron 239 hectáreas de uso forestal al año, una tasa bastante acelerada.
El puerto se proyecta para ser una "ciudad millonaria", (llegar al millón de habitantes) lo que plantea retos para la provisión de equipamiento, infraestructura, servicios, vivienda y ver de qué manera se aprovecha todo el suelo.
La vivienda destinada para el turismo, concentrada en la franja costera, tiene un impacto en la dinámica inmobiliaria, en el precio del suelo y precio de la vivienda, lo que hace determinar que se requiere una regulación y orientación para la principal actividad económica, que tenga una derrama y una incidencia positiva en el desarrollo urbano de la ciudad.
